关于《洛阳市城市房地产市场管理条例》贯彻执行情况的检查报告
2007年11月27日在市十二届人大常委会第三十一次会议上 主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
市人大常委会执法检查组
按照市人大常委会2007年工作要点的安排，从9月中旬开始，市人大常委会组成执法检查组，在郭栋副主任的带领下，对《洛阳市城市房地产市场管理条例》（以下简称《城市房地产市场管理条例》）贯彻执行情况进行了执法检查。现将执法检查情况报告如下。
一、开展执法检查工作的基本情况
在市人大常委会主任会议的领导下，制定了《洛阳市人大常委会关于开展<洛阳市城市房地产市场管理条例>执法检查的实施方案》，明确了指导思想、检查的主要内容、主要方法和安排步骤。9月21日，市人大常委会召开执法检查动员大会，市人大常委会副主任郭栋、市政府副市长丁福浩分别在动员会上作了重要讲话，要求全市两级人大常委会上下联动，市房管系统配合，共同开展好此次执法检查工作。并向社会公布了电话，广泛听取意见，接受社会监督。各县（市）区人大常委会及市房管部门按照要求认真开展了检查和自查自纠工作。执法检查期间，共接受来电46次/人，接待来访6次/人，来电来访情况归纳后，交市房管部门办理落实。10月6日至7日，市人大常委会副主任郭栋带领由部分市人大常委会组成人员和市人大代表组成的执法检查组，听取了市房管部门贯彻执行《城市房地产市场管理条例》的情况汇报，实地察看了房产交易市场情况，并深入偃师、新安、老城、西工进行检查，进一步听取了有关工作情况汇报。从听取汇报和深入县（市）区进行检查的情况看，此次执法检查工作整体进展情况是好的，取得了阶段性成果。
二、房管部门贯彻执行《城市房地产市场管理条例》的主要情况
1、认真学习宣传，为法规贯彻落实营造良好的社会氛围。市房管部门采取召开全市宣传贯彻法规动员大会，在洛阳日报刊登法规全文，设立宣传站，办培训班、讲座等形式，开展了有声势、有规模的宣传活动。通过学习宣传活动，不断提高人民群众对法规的认知度，为实施《城市房地产市场管理条例》打下了良好的基础。
2、完善执法依据，转变管理职能。为了使房地产市场管理工作有章可循、规范运作，市房管部门结合实际情况，修改、制定了《洛阳市房屋租赁管理办法》等相关规章和规范性文件，使我市房地产市场管理工作步入了良性发展的轨道。成立了“企业申办事项代理中心”和“农民、外地市群众来洛置业发展中心”，实行了免费为企业和来洛置业发展的农民及外地群众提供快捷的代理服务。公开办事程序、收费依据、收费标准和投诉举报电话，不断增加办事的透明度。采取有效措施，妥善处理群众来信来访，为维护稳定发挥了应有的作用。
3、发挥管理职能，规范市场行为。为加强商品房预、销售管理，建立了商品房预售审批制度，明确预售许可证办理程序；进一步规范商品房现售管理，对现售实行严格备案制。在办理房地产转让、抵押登记、按揭登记等工作中，按照《城市房地产市场管理条例》的规定，认真审查办理，维护当事人的合法权益。加强对出租房屋的管理，保证房屋租赁照章运作，依法行政。在房地产中介服务管理上认真审核设立条件和办理程序，建立房地产中介管理信用档案，加大监管力度，不定期地开展专项整治活动。
《城市房地产市场管理条例》自2005年1月1日实施以来，市房管部门做了大量富有成效的工作，并取得了比较好的绩效。2006年，局属房地产市场管理处和房地产产权产籍监理处荣获建设部创国家“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，2007年已被建设部拟定全国“房地产交易与权属规范化管理先进单位”，目前正在公示期。
三、《城市房地产市场管理条例》贯彻执行中存在的问题
1、法律法规在适用中出现矛盾。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《洛阳市城市房地产市场管理条例》与国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《河南省城市房地产开发经营管理条例》对商品房预售应当符合的条件的规定不一致，主要是应不应该提交施工许可证，在一定程度上影响商品房预售管理工作。
2、在商品房预、销售上房产开发企业违规现象时有发生。我市大多数房产开发公司都能按照《城市房地产市场管理条例》的规定进行商品房预售，但有的房产开发企业不执行法律法规，没有取得预售许可证，即开始预售，收取房款。有的房产开发公司在商品房现售时，手续不全，就卖房；有的不按合同交付房屋；有的不给购房人办理房产证等现象，不同程度损害了房地产权利人的合法权益。
3、房屋租赁缺乏制约手段。房屋租赁登记备案工作覆盖面小，使大量的税收、规费流失，也对社会治安管理留有隐患。加之《城市房地产市场管理条例》缺少处罚条款，给管理工作带来一定的困难。
4、房地产抵押中按规定必须提交土地证，但是由于多种原因，个人购买的房屋土地属于划拨性质的，没有或无法办理个人土地使用证，影响了办理房产抵押登记。
5、房地产中介服务管理不够严格，“三无”（无照、无证、无固定办公场所）中介依然存在。由于监管、协管力度不到位，有的中介机构虽然领取了营业执照，却未到房管部门备案；有的中介机构缺少设立条件，却领取了营业执照；个别中介机构缺乏诚信经营意识，从业人员专业素质较低，服务水平不高。
6、房屋安全管理方面存在隐患，监管工作难度大。类似临街房的破窗开店、居民楼的破坏性装修等安全问题，仅靠房管部门来解决纠正困难较大。
7、房屋所有权办证中历史遗留问题亟待解决。老城区有36个小区、2647户居民户因种种原因未办理房产证。原郊区所办房屋所有权证未被确认，至今无法交易，涉及很多居民户，群众呼声很高。
四、对加强房地产市场管理的建议
1、进一步加大《城市房地产市场管理条例》的宣传力度。随着房地产市场的不断发展和繁荣，房地产市场管理的任务日益繁重。因此，各级政府及房管部门要利用多种形式，结合典型事例或活动，进一步宣传贯彻好《城市房地产市场管理条例》。通过宣传教育，既要使职能部门严格依法行政，又要使全社会共同遵守。
2、建立工作联动机制，加强房地产市场监管力度。房地产市场管理工作综合性强，涉及面广，市政府要认真研究房产管理部门体制，加强各相关职能部门的协调配合，强化对房地产市场的监管工作。加大综合执法力度，依法打击房产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。要切实加强房屋安全管理，加大对擅自破窗开店等违法行为的查处力度，消除重大事故隐患。
3、严格规范管理，保证管理措施落实到位。要组织力量对全市房地产市场情况进行调查研究，进一步完善房地产市场各项管理措施，严格规范管理。要进一步加大对房地产租赁市场的管理，切实做好房屋租赁登记备案工作。进一步加强商品房预、销售管理工作，杜绝部分开发企业在未办理商品预售许可证的情况下，采取变通手法预售商品房的违法行为。认真研究，切实解决好房屋所有权办证中的历史遗留问题，维护房屋权利人的合法权益。
4、进一步提高房地产市场信息透明度，建立市场诚信机制。要有效利用销售和房地产信息网等网络信息资源，及时公布房地产销售情况，全力打造“透明楼市”，维护房地产消费者的合法权益。要逐步建立房地产企业信用记录制度，畅通举报投诉渠道，加大对失信企业不良行为的惩戒力度，促进房地产市场健康发展。