关于对《关于完善物业管理办法打造和谐居住环境的议案》的调查报告
——2009年5月11日在市十三届人大常委会第二次会议上
市人大常委会城建环保工作委员会主任 李诚如
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
在2009年3月召开的市十三届人大一次会议上，由刘永康等12名代表提出的《关于完善物业管理办法打造和谐居住环境的议案》、苗红英等11名代表提出的《加强对物业公司监管》和宁建民等10名代表提出的《关于加强物业管理的议案》，经大会主席团以及市人大常委会主任会议研究，决定对该议案进行调查论证。城建环保工委受主任会议委托，于今年3月下旬至4月中旬，在市人大常委会副主任李柳生的带领下，组织市房管局等单位和有关人员，对该议案进行了广泛的调查论证，并深入部分物业管理企业和社区进行了调研。现将调查情况报告如下：
一、我市物业管理现状
我市物业管理从1997年开始起步，经过了十余年的探索，逐步形成了市、区、办事处、社区共同监管工作体系和五级物业管理工作投诉网络，理顺了物业管理体制，初步建立了物业管理的长效机制。目前，全市有资质的物业管理企业207家，外地来洛备案的物业管理企业11家，共218家。企业主要分布在6个城市区，各县均有物业企业在实施物业服务。新建住宅小区物业管理覆盖率100%，旧住宅小区通过业主自治、单位后勤、办事处、社区居委会代管等方式实施了物业管理。
二、我市物业管理亟待解决的主要问题
1、基层监管比较薄弱。直接与物业公司打交道的社区和街道办事处，由于法律上对其监管职责界定不明等多种因素，其监管作用受到一定程度的制约。对于没有物业公司进驻的老旧小区，社区和街道办事处的物业服务职能更是受到极大的限制。
2、业主委员会职能不到位。业主委员会和业主之间、物业公司之间、开发企业之间矛盾突出，业主委员会发挥作用有限。业主委员会的个别成员任意决定业主共同事务，起不到对物业服务公司应有的监督作用。
3、物业公司和公共服务企业之间权责关系不明确。物业公司承担了公共服务企业的部分职责，向最终用户直接收取相关费用，却没有明确相互间的权责，把收费风险转嫁给了物业公司，水、电、暖、垃圾处置费的收缴矛盾十分突出，停水、停电时有发生。
4、物业公司运作不规范。不少物业公司为争夺物业服务项目，在承接小区物业管理时不按规定承接，建管的衔接矛盾突出，给后期的物业管理造成很大的困难。部分物业公司乱收费、只收费不服务或服务质量较低，群众意见较大。
三、对实施议案的建议
我们认为，物业管理工作涉及千家万户，是关系到新时期构建和谐社会的重大问题，必须予以规范和推进。目前，在我市的物业管理工作中，市政府结合洛阳实际出台了一些规范性文件，法律层次较低，不利于推动我市物业管理工作的开展。为此，我们建议，市人大常委会要及时进行立法调研，并根据调研情况适时启动立法程序，制定我市物业管理的地方性法规，进一步推动和加强我市的物业管理工作。
以上报告，请予审议。