房屋质量差可以拒交物业费吗？
◆ 符继隆
郭某购买了某房地产开发公司开发的某小区商品房一套，与开发商签订的有商品房买卖合同。并在商品房交付时，与开发商指定的物业管理公司签订了物业管理合同。可是，郭某在居住了一段时间后，发现该房屋下雨时漏水，长期下来对墙面和地板都有一定程度的损害，经过数次物业维修，漏水问题始终没有彻底解决，郭某很是气恼，于是就开始拒交物业管理费，目前已累计欠缴十六个月的物业管理费。该物业管理公司将郭某起诉至法院，请求判令郭某给付欠缴的十六个月的物业管理费。郭某咨询：能否以房屋质量问题为由予以抗辩，用开发商应承担的维修和赔偿费用，与物业管理费相冲抵，直至质量问题解决。
律师答复：本案中存在着三个法律关系：1、郭某和物业管理公司之间的服务合同关系，郭某居住的房屋发现漏水后，物业管理公司多次进行维修，并履行了物业管理相关职责，郭某应当向物业管理公司交纳相关的物业管理费，如不履行，即构成违约，应承担给付义务。2、开发商与郭某之间的房屋买卖合同，因为房屋出现漏水等质量问题，在保修期内，开发商负有维修义务，如不能很好履行义务，应承担相关的违约赔偿责任。3、开发商和物业管理公司之间的关系，如果开发商和物业管理公司是两个独立的民事主体，他们之间没有债权、债务关系，不能依据《合同法》第九十九条规定相互抵消债权、债务；而如果物业管理公司是开发商的子公司或者有其他资产关联关系，业主可以要求用物业管理费来抵消违约赔偿款项。本案中郭某遭遇的房屋质量问题应该由开发商负责解决，可以另案另诉。此与本案涉及的物业管理费纠纷是两个不同的法律关系，不能作为抗辩理由，也不能相互冲抵。
律师提示：开发商与物业管理公司之间一般存在着千丝万缕的关系，容易混淆房屋买卖与物业管理两种不同法律关系，购房人应注意区分，找准合同相对人，通过正确的途径来维护自己的合法权益，避免因为采取不当措施而造成额外经济损失。
（符继隆律师，系河南中冶律师事务所主任，洛阳市人大常委会司法监督工作专家咨询组成员，中共洛阳市政法委涉法涉诉案件评查员，洛阳仲裁委仲裁员，洛阳市政协委员）