一房二卖情形下合同的效力及基本案情
◆ 市中级人民法院 赵国欣
原告王某与被告XX房地产公司于2008年3月6日签订了“商品房买卖合同”一份，王某购买了该公司开发的XX小区住房一套，面积124.37平方米，每平方米1030元，房款总金额为人民币128101元。王某在签订该合同时一次性付清了合同所约定的购房款，但被告未按合同约定时间于2008年5月31日前将原告所购房屋交付原告使用，后王某诉至法院，要求XX房地产公司交付房屋，并承担违约责任。在审理过程中，发现被告XX房地产公司在王某起诉前已擅自将原告所购房屋以231588元价格卖给她人，新的买受人还在房管部门办理了房产证。于是，王某变更诉讼请求，要求解除合同，返还已付房款，赔偿损失。一审法院经审理后，判决解除了王某与XX房地产公司所签的商品房买卖合同，要求XX房地产公司返还给王某购房款128101元，并按银行同期贷款利率从王某交付房款之日起支付利息，同时判令赔偿王某购房经济损失费103487元。
审理过程及裁判结果
一审判决后，XX房地产公司向洛阳市中级人民法院提起上诉称： 1、上诉人所开发的房屋系定向开发，王某不是团购对象却参加团购，双方所签合同应认定为无效合同。2、因受经济危机影响，公司和业主广泛沟通后达成了新的意见：即每平方增加200元，于2008年12月30日前交付房屋，业主接通知后一星期办理入住，否则公司可另行处理。但电话通知王某后，王某无动于衷。因此，公司有权解除合同。3、王某诉讼请求是要求赔偿损失8万元，一审法院却判公司承担损失103487元，同时还让退购房款本金和利息，显然违反法律规定。
洛阳市中级法院经审理后认为：本案所涉房屋属普通商品房，而非经济适用房等对购房者身份和资格有明确限制的房屋，双方签订的合同中也未明确约定须对购房者资格有特殊要求。退一步讲，即便对购房者身份或资格存在一定限制的话，告知及审查义务也在房地产公司。王某在签订合同时并未隐瞒真实身份或者提供虚假身份证明，而且该房屋转售的对象也非定向开发单位的职工。故XX房地产公司与王某签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定的内容履行。但XX房地产公司不仅未按合同中约定的时间交房，并且单方提升房屋价格，在房屋价格增加问题未与王某达成一致意见、购房合同未解除的情况下，又擅自将房屋转售他人，导致双方签订的购房合同无法实际履行，其应承担违约责任。关于赔偿问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。依据此规定，一审判令XX房地产公司返还王某已付购房款128101及利息，赔偿损失103487元，并无不当。最终，驳回了XX房地产公司上诉，维持原判。
点评
本案主要涉及不动产登记与房屋买卖合同效力的关系以及一房二卖情形下开发商应如何承担违约责任问题。
（一）关于不动产登记与房屋买卖合同效力的关系
笔者认为，现行法律法规并未对房屋买卖合同成立作出特别规定，因此，只要房屋买卖合同符合《合同法》的相关规定就具备法律效力。过户登记是所有权法律上的交付，属于合同履行的范畴，与合同效力无关。但已经登记的不动产物权，具有对抗相对第三人的效力，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。就本案而言，因第二买受人与XX房地产公司签订房屋买卖合同，并办理了产权过户登记手续，其经登记的不动产物权能够对抗王XX。故一审法官行使释明权，由王某将主张要求继续履行合同、交付的房屋的诉求，变更为解除合同，由XX房地产公司承担违约责任，是适当的。
（二）“恶意出卖人”应承担何种违约责任
近年来，商品房交易中的欺诈行为越来越严重，对恶意违约和欺诈的商品房出卖人追究惩罚性赔偿责任显得格外迫切。因此，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案中，XX房地产公司的行为符合司法解释列举的情形，王某据此主张惩罚性损害赔偿，理应得到法院的支持。
但也许是受《消费者权益保护法》的影响，不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿，实际上并非如此。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近但不等于双倍。因为出卖人承担的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数，而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消费者权益保护法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。一、二审法院判令XX房地产公司将二次售房的价差赔偿王某，不仅使XX房地产公司不能因其不守信的行为而获利，而且从一定程度上弥补了王某的损失，取得了法律效果与社会效果的良好统一。与法同行与法同行责任承担