洛阳市人民代表大会常务委员会公告
2023-05-30
洛阳市人民代表大会常务委员会公告
第3号
为规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人以及相关主体的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的生活环境，根据市人大常委会2023年度地方立法计划的安排，我市制定的《洛阳市住宅物业管理条例（草案）》已经市十六届人大常委会第二次会议进行了第一次审议。为使该条例制定得更加科学、完善，更加符合洛阳实际，经研究决定，将《洛阳市住宅物业管理条例（草案）》予以公布，公开征求全市广大公民和社会各界的意见。若有修改意见或建议，可以书面、电话或电子邮件等方式，于2023年6月23日前向市人大常委会法制工作委员会反映。
邮寄地址：洛阳市人大常委会法工委（洛阳市太康路十八号市人大常委会209-2办公室），邮编：471000。
目 录
第一章 总则
第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人以及相关主体的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理活动。
本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。
第三条住宅物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。
第四条建立健全党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，发挥社区党组织在社区治理中的领导作用，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。
第五条市、县、区人民政府应当加强对住宅物业管理工作的领导，将其纳入基层治理体系，建立联席会议制度，协调、处理住宅物业管理活动中的重大问题，督促相关部门、机构履行与住宅物业管理有关的监督管理职责。
第六条市、县、区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责住宅物业管理活动的监督管理工作，应当履行下列职责：
（一）会同有关部门研究制定住宅物业管理的相关政策和物业服务行业规范并组织实施；
（三）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；
（四）负责前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务人退出交接活动的指导、监督工作；
（六）负责住宅专项维修资金的缴存，并监督其使用情况；
（八）完善物业服务行业信用管理体系，对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；
其他相关部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。
第七条街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的住宅物业管理活动，履行下列职责：
（一）组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会；
（四）调解物业管理中的纠纷，协调解决物业管理中的相关问题；
第八条居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作，并对业主自治进行指导，做好法律、法规规定应当由居（村）民委员会承担的其他工作。
第九条物业管理行业协会依法实行自律管理，协助物业管理行政主管部门编制行业服务标准，规范从业行为，调解行业纠纷，推广先进物业服务技术。
业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实房屋所有权人。
业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权力，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
（八）改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动及其所得收益的分配与使用；
（九）确定公共收益及孳息的管理、使用、监督、审计等方式；
（十）确定业主大会、业主委员会工作经费及标准，确定业主委员会成员工作补贴及标准和来源；
（十二）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
以上共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十二条业主大会由全体业主组成，代表并维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
新建小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体的筹备经费数额由建设单位与街道办事处、乡镇人民政府协商确定，并应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处、乡镇人民政府专用账户。
第十三条业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采用互联网方式表决的，可以通过市物业管理行政主管部门建立的物业管理电子信息平台进行投票。
居（村）民委员会应当对业主大会会议的召开和投票表决进行指导和协助。
第十四条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任及委员组成，每届任期三年，可以连选连任。
第十五条鼓励业主中的人大代表、政协委员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员积极参加业主委员会选举。
街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。
第十六条住宅物业管理规约或者业主大会议事规则可以规定业主有下列情形之一的，不得做为业主委员会成员候选人：
（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内的物业服务人、建设单位有利害关系的；
（二）业主委员会成员候选人产生办法通过之日前两年内，无正当理由连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的；
（三）未按规定缴纳住宅专项维修资金、需要业主共同分摊的费用的；
（四）在本物业管理区域内违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途的；
（五）在本物业管理区域内违法占用或者故意损坏共用部位、共用设施设备的；
第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：
（二）召集业主大会会议，每半年向业主大会报告工作；
（三）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用;
（四）督促业主配合或者执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;
（五）依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理；
第十八条业主委员会会议应当在会议召开七日前，在物业管理区域内显著位置公示会议内容和议程，听取业主和居（村）民委员会的意见和建议，可以邀请居（村）民委员会派人参加。
第十九条业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公示下列事项：
（四）业主就涉及小区公共利益的事项提出询问的答复；
（五）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况；
（六）由业主委员会管理的物业共有部分的经营与收益情况；
（八）法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定的其他应当向业主公示的事项。
前款第五项至第六项应当每年至少公示一次，第七项应当每半年公示一次，公示期均不得少于一个月；其他事项应当常年公示并及时更新。
（二）未经业主大会决定，擅自签订或者解除物业服务合同；
（四）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产；
（五）索取或者接受建设单位、物业服务人的财物或者其他利益；
（六）法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会成员出现上述行为之一的，业主委员会可决定暂停其履行职务，由业主大会决定或者由业主委员会按照业主大会授权决定罢免其业主委员会成员职务。
第二十一条业主委员会任期届满前三个月内，应当按照有关规定组织换届选举。
逾期未换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
第二十二条业主委员会换届的，业主委员会可以聘请专业机构对业主共有收益、业主委员会工作经费等进行审计。
第二十三条除业主自行管理外，物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会：
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；
（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；
（四）业主大会会议召开后，选举产生的业主委员会长期不能正常开展工作的。
物业管理委员会代行业主委员会的职责，执行业主大会的决定。
第二十四条物业管理委员会由业主代表以及街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位等代表组成，为七至十一人的单数。
前款规定的业主成员不得少于二分之一，且应当具备本条例规定的业主委员会成员的任职条件；物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。
第二十五条物业管理委员会应当自成立之日起十个工作日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调处理。
第二十六条物业管理委员会会议由主任召集，会议应当有过半数成员参加且参会成员中业主过半数。三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
物业管理委员会作出决定应当经与会人员三分之二以上同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定的事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十个工作日。
第二十七条建设单位应当按照国家和省有关法律、法规的规定，选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。
前期物业服务合同应当包括前期物业服务内容、收费标准以及合同期限。
分期开发的同一物业管理区域应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。
第二十八条前期物业服务收费应当参考物业服务技术规范和相关标准，按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，根据国家。省有关规定执行。实行市场调节价的，物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则。
第二十九条物业买受人认为前期物业服务合同、临时管理规约的内容侵害其合法权益的，可以向县区人民政府物业管理行政主管部门投诉。
第三十条前期物业服务人承接新建住宅物业前，应当会同建设单位对物业共有部分、共用设施设备进行检查和验收。
物业承接查验时，应当邀请县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及业主代表参加，也可以聘请第三方机构协助进行。
建设单位应当向前期物业服务人移交物业管理所必需的资料。建设单位与前期物业服务人在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的合法权益。
第三十一条物业承接查验后，建设单位应当与前期物业服务人签订承接查验协议，并向业主公布承接查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务人整改。
第三十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善问题。建设单位委托物业服务人提供物业保修服务的，委托事项在物业管理区域内公示。
第三十三条建设单位不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或个别业主单独使用。
第三十四条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，自觉接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。
物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。
第三十五条物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定提供服务，保持物业管理区域共有部分环境整洁、秩序良好，共用设施设备正常、安全使用，并符合下列要求：
（一）按照物业服务标准和规范提供服务，并建立日常服务台账；
（二）定期对物业管理区域进行全面的巡查、检查，对共有部分、共用设施设备进行养护；
（四）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的有关问题；
（五）依法依规落实安全防范主体责任，积极做好安全防范工作；
（六）在物业服务活动中积极参与社区建设，支持居（村）民委员会开展工作；
（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
业主委员会应当对物业服务人的日常服务行为加强监督，并如实记录监督情况。
第三十六条物业服务人应当健全物业服务质量保障措施，建立服务投诉快速处理机制，定期收集业主意见建议，接受业主监督，运用数字化等新技术、新方法，提升物业服务水平。
第三十七条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息：
（一）物业服务企业营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和方式等；
（三）电梯、水、电、气、暖、消防、监控安防等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；
（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；
（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；
（七）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公示的信息。
前款第一项至第三项应当常年公示并及时更新；第四项至第六项应当每年至少公示一次，公示期不得少于一个月。
第三十八条鼓励物业服务人开展助老托幼、家政保洁、家电维修、车辆租借、宠物代管等个性化服务。
物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。
第三十九条鼓励和扶持物业服务人、专业服务机构及其他单位和个人，依托邻里中心为物业服务区域内的老年人提供助餐、助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。
第四十条物业服务人应当按照法律、法规及物业服务合同约定建立健全物业管理区域内突发事件应急处理制度，落实安全防范措施。
发生突发事件时，应当及时采取应急处置和其他管理措施，同时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。
（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理活动整体转让；
（三）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
（四）擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营，超出物业服务合同约定占用业主共有停车位；
（五）擅自将利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益不列入公共收益。
（六）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电等费用列入业主公摊费用;
（九）采取停电、停水、停热、或者变相限制出入等方式催交物业服务费；
（十）发现业主实施违法建设、装修或者违反管理规约的行为，不制止、不报告；
（十一）其他违反法律、法规规定、合同约定以及损害业主权益的行为。
第四十二条物业管理区域内除法律、法规规定禁止性行为外，还不得有下列行为：
（一）擅自摆摊设点，无序停放车辆，堵塞车辆出入口；
（三）在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品；
第四十三条业主大会决定更换物业服务人的，原物业服务人应当按照规定办理移交手续，依法履行交接义务，并在约定的时间撤出物业管理区域。交接期限最长不超过三个月。
在新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续提供物业服务，业主应当支付该期间的物业服务费。但原物业服务人违反本条第一款规定不在约定时间撤出的，不得请求业主支付前述期间的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
第四十四条物业服务区域内利用业主的共有部分、共用设施设备进行汽车停放、设置广告、出租场地等经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益位公共收益。
公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或物业管理委员会共同决定用于物业管理的其他费用。
第四十五条对建设年限较长、标准较低、配套设施不健全、失养失修失管、不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区，可以组织实施基本物业服务。
县、区人民政府物业管理主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局等因素，经征求相关业主意见后，为老旧住宅小区、零星院落划定物业管理区域。
第四十六条县、区人民政府应当制定老旧住宅小区改造整治规划、整治标准和年度计划，对老旧住宅小区进行改造整治，改善基础设施条件，推动实施基本物业服务的老旧住宅小区向市场化物业服务过渡。
老旧小区的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责。业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
第四十七条街道办事处、乡镇人民政府负责组织落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等基本物业服务管理。
街道办事处、乡镇人民政府应当针对老旧住宅小区的不同情况，制定基本物业服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等，并在广泛征求业主意见后实施。
第四十八条实施基本物业服务的老旧住宅小区可以利用物业共有部分、共用设施设备经营所得公共收益，补贴物业服务费。
向业主收取物业服务费以及利用公共收益补贴物业服务费后仍然不足的，县、区人民政府在一定期限内给予补助。具体办法由县、区人民政府制定。
第四十九条鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯应当遵循业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法监管的原则。符合加装电梯要求的，相关业主应当配合。
第五十条鼓励社会资本参与老旧住宅小区综合整治和物业管理。
经改造后具备实施市场化物业服务条件的，由业主大会或物业管理委员会依法选聘物业服务人。
第五十一条市人民政府应当梳理涉及物业管理的执法主体和行政处罚事项，列出清单，并予以公布。
有关执法主体应当依法及时查处物业服务人报告和有关业主投诉的违法行为。
第五十二条市、县、区人民政府相关行政主管部门应当依法履行职责，落实执法管理进住宅小区的要求，做好下列工作：
（一）公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为，开展智慧安防、保安服务、养犬、房屋租赁等监督管理，并依法处理住宅小区内的交通事故；负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育；
（二）城市管理部门依法查处违法建设、擅自占用和损坏住宅小区公共绿化、损害市容环境等违法行为，加强对生活垃圾的收集、运输和处理的监督管理；
（三）生态环境部门依法查处住宅小区内的噪音污染、违法排放污染物等行为；
（四）市场监督管理部门依法查处特种设备和物业服务收费价格违法行为；
（五）消防救援机构依法查处影响消防设施和消防车通道使用等违反消防法律、法规的行为；
（六）其他部门和机构在各自的职责范围内做好住宅小区内有关监督管理工作。
第五十三条县、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府在物业服务区域内显著位置公布有关部门的职能、投诉受理方式。
有关部门接到投诉后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复，已有法定期限的，从其规定。
第五十四条县、区物业管理行政主管部门应当定期组织街道办事处、乡镇人民政府或者第三方专业机构对物业服务企业的人员配备、设施设备条件、管理水平、服务质量、业主满意度、社会信誉等事项进行评估。评估时，应当听取业主、业主委员会、社区党组织和居（村）民委员会的意见，评估结果应当在物业管理区域内显著位置进行公示。
第五十五条市物业管理行政主管部门应当会同相关部门，建立并推广使用物业管理电子信息平台，用于下列用途：
（二）物业管理相关信息公开、物业管理纠纷投诉处理等；
（三）录入并共享市、县、区人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会在指导、监督住宅物业管理工作中需要互通的信息；
第五十六条违反本条例规定，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
第五十七条违反本条例第十二条第二款规定，建设单位不提供筹备费用的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。
第五十八条违反本条例第三十七规定，物业服务人未按照要求在物业管理区域显著位置公示有关信息的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
第五十九条违反本条例第四十一条规定，擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营，超出物业服务合同约定占用业主共有停车位；不按规定将利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益，不按规定用途使用公共收益，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下罚款。
出售、泄露或者非法提供业主信息的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。
第六十条违反本条例第四十三条第一款，物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
第六十一条物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门及其工作人员在住宅物业管理监督活动中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
